只见新人笑，不见旧人哭。
房贷利率一直下降，让买完房的人，直呼伤不起。
天津首套房贷利率，去年4.95%，今年滑坡式降到3.9%，里外里差了105个基点。
“房价站岗认了，没想到利率也站岗……”
所以，大家都在呼吁“商转公”、“商转公组合贷”。
“商转公”很多城市已经执行了。
更重磅的“商转公组合贷”，也打响第一枪，信号出现！
流程还是比较复杂的，但如果能办成，也是真的省钱。
比如之前利率是5.85%，贷款150万，如果“商转公组合贷”后，能减少70多万的利息，一个月就能少还2000多元。
这对老百姓来说，不是一笔小钱了。
也正因此，大家都盼着“商转公组合贷”能扩大范围，尽快普及落地。
除了常州，合肥也有消息透露：
“针对前期房贷利率是5.88%甚至更高的，一律执行最新贷款利率。”
还有一些城市表示，正在研究中。
只要开先河并顺利执行，就会有更多的城市跟进。
天津也不是没有可能。
就像“带押过户”，全国30多个城市都执行了，这不，天津也跟进了。
据透露，已经指定了试点银行，11月就会落地。
“商转公组合贷”比“商转公”更理想，受益的人群更多。
“商转公组合贷”，是指纯商业贷款，转为商业贷款+公积金贷款。
“商转公”，是指纯商业贷款，转为纯公积金贷款。
因为家庭公积金贷款额度，普遍都在80-100万。
如果只能转为公积金贷款，转贷额度恐怕都无法覆盖贷款总额，很多人依旧束手无策。
但如果能转为组合贷，那“利率解套”的人，就更多了。
目前，天津首套房贷利率3.9%，公积金利率3.1%，差了80个基点。
还没有实现“商转公”。
“商转公”是第一步，需要先突破。
截止9月底，全国已经有20多个城市执行了“商转公”。
天津有很大的跟进可能，为什么这么说呢？
因为撬动“商转公”业务的关键砝码在于——个贷使用情况。
有些城市官宣不开展“商转公”，共同点在于：
公积金个人住房贷款使用率，超过90%。
武汉：我市住房公积金流动性不足风险依然存在，个贷率仍处于高位运行，目前已超过90%”。
合肥：个贷率始终高于95%，长期高位运行，暂不具备恢复“商转公”贷款业务的条件。
福州：住房公积金个人住房贷款使用率始终保持在90%以上，达不到相关文件规定的恢复“商转公”的条件。
但是，天津没有达到90%的高位。
2022年5月20日，天津发布调整公积金的通知。
写明，如果连续3个月高于90%，就会下调贷款额度，但现在并未发过“超额公告”。
也就是说，天津具备“商转公”的条件，有希望跟进。
当然，现实中，“商转公”的推进很困难。
原因很简单，商业贷款是银行的自营贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题。
“商转公”意味着提前还贷，特别是在今年，银行对提前还贷，很“不喜欢”。
所以，楼市热的时候，“商转公”、“商转公组合贷”，绝对不会出台。
只有在救市的时候，才会启用。
2014、2015年时，很多城市都可以“商转公”。
后来2016年大行情一来，就都被叫停了。
如今时隔6年，又重出江湖，主要为了提振楼市信心。
如果手里有一套房价、利率双站岗的房子，怎么可能再轻举妄动入市买房呢。
当房贷利率降至3字头，越来越多的人希望能“转换房贷”。
主要有4种方式：
第一，商转公；第二，转按揭。
转按揭就是先结清上一家银行的贷款，然后重新走一遍流程。
以当下更低的房贷利率重新贷款。
这是可行的、合法的，有的城市、有的银行已经在做了。
天津只有中德住房储蓄银行可以，但也比较复杂。
第三、转经营贷，这个风险很大。
第四、提前还贷，这是目前唯一可行的办法，也是用的最多的。
今年的“提前还贷”潮，就是这么来的。
如果能实行“商转公组合贷”，从银行的经营商来说，也是好事。
除了“商转公”、“带押过户”之外，房贷方面还有一些值得修正的地方。
天津的二套利率，应该下调了！
这是来自所有改善人群的呼吁。
目前天津首套3.9%，二套4.9%，整整差了100个基点。
这差距未免有些过大。
因家庭结构、居住需求的变化，买第二套房再正常不过。
改善住房，也是满足居住需求，并不违背“房住不炒”。
但改善人群相比刚需，多付出这么多利息，这不合理，甚至偏“惩罚”。
纵观全国，这么多年，首套与二套的利率差，也没有这么大。
现在，杭州两者之间差20个基点、南京差40个基点。
就连“房住不炒示范城”长沙，也只差80个基点。
天津此前最多也是差30个。
所以，随着首套利率的降低，二套利率也应适度调整。
10月26日，国务院办公厅印发《通知》，再次强调——
灵活运用阶段性信贷政策，支持刚需和改善性住房需求。
对刚需友好了，改善也不能忽视。
另外，天津9月16日发布楼市新政。
家有60岁以上老人，或者二孩家庭的，可购买第三套住房。
经过几个月的调查发现——
只要前两套房有过贷款，哪怕还清了，第三套也得全款。
目前只有北京银行、浦发银行，可以给第三套贷款。
如果贷款没有打开，那政策的效应就会小很多。
按经济常理来说，贷款利率的高低，与信用度成正比。
信用越高，贷到的钱越便宜。
有两套房贷且还清的人，与买首套房的人相比，谁在商业领域的信用度更高？
实际却颠倒了。
离婚率或许会因此而升高。
当然，“带押过户”这项良政，天津已经跟进了。
后续是否还有更理想的政策调整，拭目以待。
